Strašiak menom kataster. Ako ho zvládnuť s minimom zbytočnej byrokracie

Predávate, alebo chcete darovať byt, dom, pozemok? Potom sa s týmto molochom zákonite stretnete. Kataster nehnuteľností a úkony, ktoré tento úrad rieši, u mnohých vyvolávajú otázky či obavy. Ako vo väčšine prípadov, nie je potreba panikáriť. V tomto blogu vám z môjho pohľadu realitného profesionála priblížim, čo to kataster nehnuteľností je a najmä ako pracuje.

Stratení medzi regálmi

V praxi som sa mnohokrát stretol s udivenými, až nechápavými výrazmi mojich klientov, keď prišiel na pretras kataster nehnuteľností. Kým hypotéke či zmluvám verejnosť ako-tak rozumie, katastrálny úrad si mnohí predstavujú ako nekonečné regály zbytočných papierov.

Iste mi však dáte za pravdu, že neprehľadnú „džungľu“ nehnuteľností, pozemkov, nekonečné množstvo bytov v zástupoch panelových domov, a najmä údaje o tom, kto je ich vlastník, niekto musí regulovať. Kataster nehnuteľností predstavuje akéhosi policajta, ktorý v tom všetkom udržuje poriadok.

Čo hovoria paragrafy

Funkciu a činnosť katastrálnych úradov upravuje Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov. Tento zákon nám hovorí, čo to vlastne kataster je: „Kataster nehnuteľností je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam.“

Takže áno – regály s papiermi, no rozhodne nie zbytočnými. Kataster ako samostatný informačný systém slúži v realitnej praxi najmä na overovanie a ochranu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam. Je vždy výhodou môcť si liste vlastníctva skontrolovať, či ten pán, ktorý sa nám na obhliadke bytu predstavil ako majiteľ, je skutočne majiteľom, a minimalizovať tak riziko, že naletíme podvodníkom…

Dobrou správou je, že v súčasnosti si môžete tieto informácie overovať aj online na www.katasterportal.sk.

Kataster však zďaleka neeviduje iba byty, ale taktiež pozemky, stavby, nebytové priestory, dokonca chránené časti prírody a tiež kultúrne pamiatky. Do jeho údajov navyše môže ktokoľvek nahliadať úplne slobodne, dokonca si možno robiť výpisy či kópie bez udania dôvodu. Samozrejme až po zaplatení príslušného poplatku. J

Elvéčka, listy vlastníctva

Listy vlastníctva sú úradné dokumenty, ktoré okrem svojho číslovania obsahujú názov obce, katastrálneho územia a, ako už napovedá názov, vlastnícke práva k danej nehnuteľnosti. Tam však prínos elvéčka nekončí.

Každý list vlastníctva pozostáva z troch častí. V časti A je definovaná nehnuteľnosť (teda kde a pod akým popisným číslom sa nachádza), v časti B sú potom uvedení vlastníci, ich vlastnícke podiely, ale tiež z akého titulu bola nehnuteľnosť nadobudnutá (kúpa, dedičstvo?). Na liste vlastníctva si tak vieme overiť hneď niekoľko zásadných informácii.

V tretej časti C sú uvedené ťarchy, teda záložné práva a vecné bremená. Opäť veľmi užitočné, pretože tu viete skontrolovať, či je na nehnuteľnosti hypotéka, prípadne či nehnuteľnosť nie je v exekúcii. Rovnako ak je na byte či dome vecné bremeno, najčastejšie právo užívania, nájdete to taktiež v časti C.

Už len pre tieto dôvody je nahliadnutie do katastra povinnou jazdou pre každého, kto sa chystá kupovať nehnuteľnosť. Môžete tak predísť mnohým problémom.

Čo nezabudnúť a čo hlavne nezabudnúť

Povedzme, že list vlastníctva bol v poriadku, dojednali ste si s predávajúcim cenu a úspešne ste podpísali kúpno-predajnú zmluvu o prevode nehnuteľnosti. Čo ďalej? Na rad prichádza kataster nehnuteľností. Pokiaľ mu o prevode „nedáte vedieť“, zmluva je len niekoľkými zviazanými papiermi.

Ako teda informovať kataster, že došlo k zmene majiteľa? Jednoducho ho požiadate, aby vás do záznamov uviedol ako nového majiteľa a to tak, že mu doručíte tzv. návrh na vklad. Vklad do katastra je jedným z troch základných úkonov, ktorými kataster operuje.

Spolu s týmto návrhom (rozumej podpísanou listinou, v ktorej žiadate o zápis vlastníckych práv) treba katastru doručiť dva exempláre kúpno-predajnej zmluvy, ktoré musia byť overené notárom a notársky zošité šnúrkou – kancelárska spinka nestačí a úrad vám takúto listinu odmietne.  Do tretice kataster vyžaduje potvrdenie správcu prevádzanej nehnuteľnosti, že na nej neviaznu nijaké dlžoby a ku dňu podania boli všetky náklady spojené s nehnuteľnosťou vyplatené.

No a na záver – ku každému návrhu na vklad treba zaplatiť kolok v hodnote 66 €. V prípade, že potrebujete, aby o vašom návrhu kataster rozhodol urýchlene do 15 dní, platí sa prirážka 200 €, spolu teda 266 € za kolok. Býva dobrou praxou, že túto sumu si kupujúci a predávajúci rozdelia.

Kataster pracuje
V najneskôr v nasledujúci deň po prijatí návrhu na vklad kataster na liste vlastníctva zaznačí tzv. plombu. Plomba má informačný charakter, ktorý hovorí, že sa s danou nehnuteľnosťou aktuálne niečo deje, je v procese rozhodovania, v našom prípade teda v procese zmeny vlastníka.

Kataster začína pracovať – vysokoškolsky vzdelaná osoba, poverený pracovník katastra preskúma dodaný návrh a priložené listiny. V bežnej lehote má na to 30 dní. Pokiaľ nedošlo k žiadnym pochybeniam a boli splnené všetky predpísané náležitosti, kataster v tejto lehote vklad povolí, prepíše list vlastníctva a kupujúci sa týmto momentom stáva právoplatným vlastníkom.

Pokiaľ pracovník zistí drobné nedostatky (napr. ak ste zabudli zaplatiť správny poplatok vo forme kolku, resp. chýba niektorý z dokumentov, čo sú najčastejšie chyby), v tom prípade kataster konanie preruší a vyzve vás, aby ste chýbajúce prílohy doplnili.

V prípade závažnejších pochybení môže kataster konanie zastaviť. Toto je ten najhorší variant, pretože budete musieť pripraviť nové dokumenty a celý proces absolvovať znovu. Z vlastnej skúsenosti však môžem povedať, že sa to stáva skutočne len vo výnimočných prípadoch.

Vedieť, ako na to

Už z týchto niekoľkých bodov vidieť, že katastrálny úrad má v realitnom biznise svoju nezastupiteľnú úlohu, aj keď to môže na prvý pohľad vyzerať len ako kopa byrokracie. Realitní profesionáli sa s ňou však stretávajú denne a vďaka skúsenostiam tak presne vedia, na čo si dať pozor a tiež ako rýchlo vyriešiť prípadné nedostatky.

Problematike katastra sa venujem aj v niekoľkých ďalších informačných materiáloch na mojej stránke, sledujte preto môj osobný web www.romanmakler.sk. V prípade otázok či nejasností ma, samozrejme, neváhajte kontaktovať.

Roman Weidinger

Predošlý článok
5 vecí, ktoré treba vybaviť po kúpe nehnuteľnosti
Ďalší článok
5 vecí, ktoré v kúpno-predajnej zmluve radšej dobre skontrolujte

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

Fill out this field
Fill out this field
Prosím uveďte správnu/funkčnú emailovú adresu.
You need to agree with the terms to proceed

Menu

Cookies nám umožňujú poskytovať lepšie služby. Používaním/ zobrazovaním stránky vyjadrujete súhlas s používaním a uchovávaním cookies. V poriadku